【2016版】中國老年公寓行業十三五規劃及投資趨勢展望報告
》》》》華《《《《研》》》》中《《《《商》》》》研《《《《究》》》》院
報告編號：247758【華研 中商 研究院】
出版日期：2016年3月
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【報告目錄】
第一章 老年公寓的基本簡述
1.1 養老地產相關介紹
1.1.1 養老地產的概念
1.1.2 養老地產的分類
1.2 老年公寓概念闡釋
1.2.1 老年公寓的定義
1.2.2 老年公寓的特點
1.2.3 相關概念的辨析
第二章 中國老年公寓發展的經濟社會環境分析
2.1 宏觀經濟環境
2.1.1 國民經濟運行狀況
2.1.2 經濟結構轉型升級
2.1.3 固定資產投資增速
2.1.4 房地產市場規模
2.1.5 宏觀經濟形勢分析
2.2 人口老齡化形勢
2.2.1 老齡化衡量標準
2.2.2 中國老齡化現狀
2.2.3 老齡化社會效應
2.2.4 老齡化的嚴峻性
2.3 養老產業逐漸崛起
2.3.1 養老產業市場化發展
2.3.2 養老產業市場規模
2.3.3 養老地產市場格局
2.3.4 養老產業前景樂觀
第三章 中國老年公寓發展的政策環境分析
3.1 中國房地產市場政策形勢綜述
3.1.1 市場重要政策回顧
3.1.2 2015年政策調控動態
3.1.3 2016年樓市調控趨勢
3.2 老年公寓發展相關利好政策分析
3.2.1 規范養老機構設立與管理
3.2.2 大力推動養老服務業發展
3.2.3 出臺養老服務設施用地新政
3.2.4 養老設施建筑設計規范實施
3.3 養老機構領域投融資扶持政策分析
3.3.1 支持民資進入養老機構領域
3.3.2 鼓勵民間資本參與養老服務業
3.3.3 金融政策助力社會養老服務融資
3.3.4 我國加大養老服務體系投入力度
第四章 2014-2015年中國老年公寓市場總體分析
4.1 中國老年公寓發展的必要性
4.1.1 符合老年人生活需求
4.1.2 刺激養老市場需求增長
4.1.3 解決老年人社會需求
4.2 中國老年公寓發展的可行性
4.2.1 中國城鎮化進程提速
4.2.2 城市空巢老人養老問題
4.2.3 老年人消費觀念的轉變
4.2.4 退休人員養老金不斷提高
4.3 2014-2015年中國老年公寓市場發展現狀
4.3.1 市場需求狀況
4.3.2 市場供給狀況
4.3.3 主要發展模式
4.3.4 區域典型模式
4.4 中國老年公寓企業發展的主要影響因素
4.4.1 市場需求因素
4.4.2 區位因素
4.4.3 服務水平因素
4.4.4 價格因素
4.5 中國老年公寓發展中的主要問題
4.5.1 管理體制方面
4.5.2 政策法律方面
4.5.3 行業水平方面
4.5.4 規劃布局方面
4.6 中國老年公寓市場的發展建議
4.6.1 社會觀念方面
4.6.2 法律體系方面
4.6.3 行業標準方面
4.6.4 資金問題方面
4.6.5 服務質量方面
4.7 老年公寓企業的發展戰略建議
4.7.1 強化政府主導作用
4.7.2 加強空間布局建設
4.7.3 規范行業培訓標準
4.7.4 制定合理價格策略
第五章 2014-2015年中國老年公寓市場目標客戶特征分析
5.1 目標客戶需求特征
5.1.1 內在需求
5.1.2 外在需求
5.2 目標客戶的購買力消費特征
5.2.1 購買力
5.2.2 購買欲望
5.2.3 影響因素
5.3 目標客戶消費特征
5.3.1 性質特征
5.3.2 時限特征
5.3.3 行為特征
5.3.4 思想特征
5.3.5 質量特征
5.3.6 內在特征
5.4 目標客戶對居住環境的心理需求
5.4.1 親情需求
5.4.2 交際需求
5.4.3 精神文化需求
5.4.4 安定感需求
5.4.5 安全感需求
第六章 2014-2015年老年公寓項目運作模式分析
6.1 老年公寓的運營模式分析
6.1.1 市場化模式
6.1.2 非營利模式
6.2 老年公寓的盈利模式分析
6.2.1 會員式盈利模式
6.2.2 逆抵押貸款購房模式
6.2.3 轉讓使用權模式
6.2.4 分散租賃式模式
6.2.5 利弊分析
6.3 老年公寓的經營模式分析
6.3.1 住宅建設與社區管理相結合模式
6.3.2 住宅建設與社區管理分離模式
6.3.3 后期物業管理模式分析
6.4 老年公寓的營銷模式分析
6.4.1 終身監護制營銷模式
6.4.2 購-銷-裝一站式營銷模式
6.4.3 特色服務，以舊換新營銷模式
6.4.4 房屋管家營銷模式
6.4.5 產權式酒店公寓
6.5 老年公寓運營模式應遵循的原則
6.5.1 目標市場定位
6.5.2 銷售方式
6.5.3 社區服務
第七章 2014-2015年老年公寓項目規劃選址分析
7.1 老年公寓項目的整體規劃
7.1.1 服務對象和功能組成
7.1.2 規模確定
7.1.3 基地位置選擇
7.2 老年公寓項目規劃的特點
7.2.1 社區規劃
7.2.2 社區組成
7.2.3 綠化景觀
7.2.4 交通布局
7.3 老年公寓項目的選址特點
7.3.1 地勢地形
7.3.2 周邊環境
7.3.3 商業設施
7.3.4 公共設施
7.3.5 公共交通
7.3.6 場地要求
7.3.7 地塊規模
7.3.8 不宜偏僻
第八章 2014-2015年老年公寓項目建筑設計分析
8.1 老年公寓建設的特點
8.1.1 在無障礙和人性化設計上
8.1.2 在居室空間建設上
8.1.3 在公共部位的建設上
8.1.4 在戶外環境的布局上
8.1.5 在智能化整體安排上
8.2 老人對高端養老公寓設計的需求
8.2.1 套內設施
8.2.2 建筑風格
8.2.3 周邊配套設施
8.2.4 總結概述
8.3 老年公寓的一般空間設計
8.3.1 老年居住環境問題
8.3.2 老年人對居住環境的特殊需求
8.3.3 老年公寓空間設計的特點
8.4 老年公寓的市場化設計
8.4.1 老年公寓的設計面臨挑戰
8.4.2 老年公寓市場化設計趨勢
8.4.3 老年公寓市場化設計的原則
8.4.4 老年公寓市場化設計的方法
8.5 新型老年公寓的設計分析
8.5.1 多樣化的套型選擇
8.5.2 無障礙的建筑設計
8.5.3 完善的配套設施
8.5.4 需要注意的重點
8.6 現代養老公寓中的無障礙設計
8.6.1 老年人住宅總體設計思路
8.6.2 針對視力的無障礙設計
8.6.3 針對記憶力衰退的無障礙設計
8.6.4 針對反應能力差的無障礙設計
8.6.5 針對房屋平整性的無障礙設計
8.6.6 針對門窗的無障礙設計
8.7 老年公寓的房間設計
8.7.1 臥室和起居室
8.7.2 單元的入口
8.7.3 廚房
8.7.4 衛生間
8.7.5 陽臺
8.7.6 門與窗
第九章 國內老年公寓開發的典型案例分析
9.1 上海親和源老年公寓
9.1.1 項目基本概況
9.1.2 建筑設計及配套
9.1.3 會員服務內容
9.1.4 項目特色分析
9.1.5 運營模式分析
9.2 北京***老年國際公寓
9.2.1 項目基本概況
9.2.2 開發模式分析
9.2.3 產品組合分析
9.2.4 項目開發借鑒
9.2.5 項目特點及啟示
9.3 綠城?烏鎮雅園
9.3.1 項目基本概況
9.3.2 項目優勢分析
9.3.3 學院養老模式
9.3.4 項目醫療配套
9.3.5 項目資金來源
9.4 遠洋?椿萱茂
9.4.1 項目基本概況
9.4.2 項目體系特色
9.4.3 開發運營模式
9.5 典型項目對開發老年公寓項目的啟發
9.5.1 從老年公寓自身經營角度看
9.5.2 從住宅類產品開發的作用看
第十章 中國老年公寓市場投資潛力分析
10.1 養老地產市場投資形勢
10.1.1 市場投資升溫
10.1.2 投資主體分析
10.1.3 房企競逐市場
10.1.4 保險企業布局
10.1.5 外資進入市場
10.2 老年公寓項目投資特性
10.2.1 滿足個性需求
10.2.2 商業地產范疇
10.2.3 項目投資額大
10.2.4 資金回收期長
10.3 老年公寓投資機遇分析
10.3.1 集中養老趨勢
10.3.2 家庭因素影響
10.3.3 國家政策支持
10.3.4 市場亟待開發
10.4 老年公寓市場投資形勢
10.4.1 投資潛力巨大
10.4.2 具有剛性需求
10.4.3 成為投資熱點
10.4.4 民間投資青睞
10.4.5 項目投資動態
10.5 老年公寓bot融資方式分析
10.5.1 模式構造
10.5.2 模式分析
10.5.3 優點分析
10.5.4 劣勢分析
第十一章 中國老年公寓市場投資風險預警
11.1 養老地產市場投資風險
11.1.1 落地項目多定位高端
11.1.2 項目運營模式尚不成熟
11.1.3 部分項目潛藏“圈地”隱憂
11.1.4 房企進入養老地產的風險
11.2 老年公寓市場的投資風險
11.2.1 政策優惠無保障
11.2.2 新興市場不穩定
11.2.3 項目投資規模較大
11.2.4 后期物業管理要求高
11.2.5 投資回收期較長
11.3 民資發展老年公寓的優劣勢分析
11.3.1 優勢分析
11.3.2 劣勢分析
11.3.3 適用性分析
第十二章 老年公寓項目投資開發建議
12.1 項目定位建議
12.1.1 市場價格必須合理
12.1.2 配套設施必須完善
12.1.3 租、售方式多元化
12.1.4 社區服務管理專業化
12.2 開發途徑建議
12.2.1 投資企業的選擇
12.2.2 宅基地歸并方式
12.2.3 bot融資模式
12.2.4 ppp融資模式
12.2.5 引進優質運營管理主體
12.3 政府引導建議
12.3.1 制定計劃和目標
12.3.2 給予財政、政策支持
12.3.3 為開發商提供融資便利
12.3.4 鼓勵社會各界力量參與
第十三章 中國老年公寓市場的前景趨勢展望
13.1 中國養老地產市場前景趨勢展望
13.1.1 市場前景展望
13.1.2 市場需求預測
13.1.3 未來發展趨勢
13.2 中國老年公寓市場前景趨勢預測
13.2.1 未來前景廣闊
13.2.2 市場發展趨勢
13.2.3 產品發展方向
13.2.4 未來發展模式
附錄
附錄一：《中華人民共和國土地管理法》
附錄二：《養老機構設立許可辦法》
附錄三：《養老機構管理辦法》
附錄四：《養老服務設施用地指導意見》
附錄五：《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》
附錄六：《關于開發性金融支持社會養老服務體系建設的實施意見》
圖表目錄 圖表 2010-2015年國內生產總值及其增長速度
圖表 2010-2015年全國糧食產量增長情況
圖表 2010-2015年全部工業增加值及其增長情況
圖表 2010-2015年全社會建筑業增加值及其增長速度
圖表 2010-2015年全社會固定資產投資規模
圖表 2010-2015年社會消費品零售總額
圖表 2010-2015年我國貨物進出口總額
圖表 2015年末全部金融機構本外幣存貸款余額及其增長速度
圖表 2015年全國居民人均可支配收入來源結構
圖表 2015年全國固定資產投資（不含農戶）同比增速
圖表 2015年全國固定資產投資到位資金增速
圖表 2015年全國房地產開發投資增速
圖表 2015年房地產開發企業土地購置面積增速
圖表 2015年商品房銷售面積及銷售額增速
圖表 2015年房地產開發企業到位資金增速
圖表 2015年全國房地產開發和銷售情況
圖表 “國五條”（國辦發〔2014〕17號）細則主要內容
圖表 三中全會決定中關于深化戶籍、土地、金融等要素改革的內容
圖表 公布細則及房價控制目標的省市
圖表 2015年下半年各城市政策分化時間表
圖表 《意見》（國辦發〔2014〕67號）中涉及房地產行業主要內容
圖表 不動產統一登記的工作時間表
圖表 2015年中央重要文件、會議主要內容
圖表 2015年放松限購城市時間表
圖表 “央五條”主要內容
圖表 “930”新政主要內容
圖表 各地信貸政策調整主要內容
圖表 金融機構人民幣存貸款基準利率調整表
圖表 1998-2015年五年期金融機構存貸款利率及住房***貸款利率走勢
圖表 《關于發展住房***個人住房貸款業務的通知》主要內容
圖表 2015年以來主要省市***政策調整
圖表 2015年以來主要省市財稅政策調整
圖表 2015年支持棚戶區改造的主要金融政策
圖表 《關于調整城市規模劃分標準的通知》城市規模劃分標準
圖表 2015年不動產統一登記工作加速推進
圖表 我國城鎮化水平變化
圖表 城市（鎮）數量和規模變化情況
圖表 城市基礎設施和服務設施變化情況
圖表 1999-2030年中國離退休人員退休金總額
圖表 北京東方***平面圖
圖表 北京***老年國際公寓整體開發模式
圖表 北京***老年國際公寓產品組合分析
圖表 北京***老年國際公寓項目的開發順序