中國商業地產行業發展前景展望及投融資策略分析報告2019～2025年

第一篇 發展現狀篇 31
第一章 中國商業地產行業相關概述 31
第一節 商業地產的相關概述 31
一、商業地產的定義 31
二、商業地產的分類 31
三、商業地產的模式 32
第二節 2015年中國宏觀經濟環境分析 32
一、中國gdp增長情況分析 32
二、工業經濟發展形勢分析 33
三、社會固定資產投資分析 34
四、全社會消費品零售總額 35
五、城鄉居民收入增長分析 36
六、居民消費價格變化分析 37
七、對外貿易發展形勢分析 38
第三節 中國社會環境分析 39
一、人口環境分析 39
二、中國城鎮化率 40
第四節 商業地產業政策環境分析 40
一、房地產土地政策分析 40
二、房地產調控助推商業地產 47
三、商業地產主要政策法規 48
四、商業地產區域政策分析 49
（一）北京商業地產發展政策 49
（二）上海商業地產發展政策 49
（三）深圳存量商業地產新規 50
（四）廣州商業地產發展政策 51
（五）其他地區商業地產政策 51
第五節 商業用地供應情況及價格分析 52
一、商業用地指數趨勢分析 52
二、商業用地供應規模分析 53
三、商業用地市場價格分析 54
第二章 中國商業地產行業發展分析 57
第一節 房地產發展現狀分析 57
一、房地產開發景氣指數 57
二、房地產開發投資分析 57
三、房地產施、竣工面積分析 58
四、房地產銷售面積及金額分析 59
五、房地產開發到位資金情況 61
六、房地產市場價格走勢分析 61
七、商業地產行業存在的問題 63
第二節 商業地產行業投資背景 65
一、商業地產行業發展歷程 65
二、商業地產行業驅動因素 65
三、商業地產發展的必然性 67
第三節 商業地產行業發展分析 68
一、商業地產市場現狀分析 68
二、商業地產指數趨勢分析 70
三、商業地產發展特點分析 71
四、商業地產進入調控視野 72
五、商業地產市場熱點分析 72
六、商業地產市場形勢分析 75
七、商業地產發展方向分析 75
八、社會零售對商業地產影響 79
第四節 商業地產行業運營分析 79
一、商業地產開發投資額分析 79
二、商業地產銷售面積分析 80
三、商業地產的銷售額分析 81
四、商業地產銷售價格分析 81
五、商業地產價格影響因素 83
第五節 商業地產行業競爭格局 85
一、房地產企業競爭格局分析 85
（一）房地產開發企業排名 85
（二）房地產品牌企業競爭 87
二、商業地產市場競爭態勢分析 90
三、商業地產市場競爭全面升級 92
四、各大城市商業地產競爭態勢 93
五、商業地產五大發展趨勢分析 98
六、商業地產的全渠道模式分析 101
第六節 商業地產經營策略分析 101
一、零散銷售、統一經營 101
二、零散銷售、各自經營 102
三、整體出售、整體經營 102
四、整體出租、整體經營 102
五、零散出租、各自經營 103
第三章 中國商業地產行業盈利模式分析 104
第一節 國外商業地產企業盈利模式分析 104
一、美國商業地產企業盈利模式分析 104
（一）商業地產企業盈利模式發展歷程 104
（二）商業地產企業盈利模式特點分析 105
二、新加坡商業地產企業盈利模式分析 106
（一）商業地產企業盈利模式發展歷程 106
（二）商業地產企業盈利模式特點分析 108
第二節 商業地產企業開發銷售盈利模式 108
一、商業地產企業散售盈利模式 108
（一）散售模式類型分析 108
（二）散售模式適用物業 110
（三）散售模式的優劣勢 110
二、商業地產企業整售盈利模式 111
（一）整售模式操作方式 111
（二）整售模式主要特點 111
（三）整售模式適用物業 112
（四）整售模式的優劣勢 112
第三節 商業地產企業持有經營盈利模式 113
一、完全自營模式分析 113
（一）完全自營模式資源要求 113
（二）完全自營模式優劣勢分析 114
二、自營+經營貸模式分析 114
（一）模式操作方式 114
（二）模式資源要求 115
（三）模式優劣勢分析 115
三、資本運作模式分析 116
（一）資本運作模式操作方式 116
（二）資本運作模式優劣勢分析 117
第四節 商業地產企業混合運作盈利模式 117
一、混合運作模式操作方式分析 117
二、混合運作模式主要特點分析 117
三、混合運作適用物業類型分析 118
四、混合運作模式優劣勢分析 118
第五節 主要商業地產盈利模式對比分析 118
第四章 中國商業地產項目營銷管理分析 120
第一節 商業地產項目商業規劃 120
一、商業經營規劃的布局順序 120
二、商業經營規劃的整體利益 120
三、商業規劃的黃金分割定律 122
四、配套設施的作用與投入 123
五、商鋪格局規劃分析 124
第二節 商業地產項目經濟測算 126
一、商業地產項目經濟測算 126
二、商業地產項目定價方式 127
三、商業地產項目經濟效益 128
第三節 商業地產目標市場選擇 130
一、目標市場的選擇策略 130
（一）集中化進入策略 130
（二）商品專業化策略 130
（三）市場專業化策略 130
（四）選擇性進入策略 130
（五）市場全覆蓋策略 131
二、項目開發商圈分析法 131
三、商業地產項目客戶定位 137
（一）商圈范圍界定 137
（二）消費者定位 137
（三）商家定位 138
（四）投資者定位 138
四、商業地產項目業態定位 138
（一）業態分類與特點 138
（二）項目的業態定位 141
（三）業態的合理構成 142
五、商業地產項目條件判斷 143
第四節 商業地產項目營銷推廣 146
一、商業地產消費者行為調查 146
二、銷售與經營的平衡分析 147
三、商業物業商鋪營銷特性 147
四、商業項目營銷推廣流程 149
五、商業物業常用銷售方式 152
第五節 商業地產項目招商實施 154
一、商業地產項目招商特點 154
二、商業地產項目招商對象 154
三、商業地產項目招商流程 156
四、商業地產招商現存問題 156
五、商業地產項目招商策略 158
（一）項目招商通用策略 158
（二）購物中心招商策略 162
（三）寫字樓的招商策略 165
（四）商業街的招商策略 170
（五）餐飲品牌招商策略 171
第六節 商業地產項目開業策略 173
第二篇 細分市場篇 176
第五章 中國寫字樓市場開發投資分析 176
第一節 寫字樓市場開發研究 176
一、寫字樓投資開發特性 176
二、寫字樓投資開發背景 177
三、寫字樓投資開發條件 178
四、寫字樓項目投資開發 179
（一）寫字樓投資策略 179
（二）寫字樓市場調查 180
（三）寫字樓產品定位 180
（四）寫字樓市場需求 181
（五）寫字樓市場供給 182
五、寫字樓開發趨勢預測 184
第二節 寫字樓市場競爭現狀 184
一、寫字樓發展歷程分析 184
二、寫字樓錯位競爭分析 185
三、甲級寫字樓競爭分析 186
四、節能環保成新競爭點 188
五、寫字樓發展特點分析 189
第三節 寫字樓市場運營狀況分析 193
一、寫字樓投資情況分析 193
二、寫字樓市場建設規模 194
三、寫字樓市場銷售情況 195
四、寫字樓市場價格情況 196
五、寫字樓投資收益分析 197
（一）寫字樓盈利模式 197
（二）寫字樓投資成本 201
（三）寫字樓投資回報率 202
第四節 寫字樓市場投資前景 203
一、寫字樓投資前景分析 203
二、寫字樓投資潛力分析 204
（一）大城市投資潛力 204
（二）中城市投資潛力 205
（三）小城市投資潛力 205
三、寫字樓發展前景分析 206
（一）寫字樓區域發展潛力 206
（二）郊區寫字樓發展前景 206
（三）總部辦公樓投資機會 207
四、寫字樓發展趨勢分析 209
第六章 中國商鋪地產開發投資分析 211
第一節 商鋪市場發展概況 211
一、商鋪地產開發背景 211
二、商鋪地產經營特點 211
三、商鋪市場存在問題 213
四、商鋪投資考慮因素 213
五、商鋪地產投資技巧 214
六、商鋪市場發展趨勢 217
第二節 商鋪地產投資概況分析 217
一、我國商業街主要類型 217
二、商業街發展特點分析 219
三、商業街存在問題分析 220
四、商業街主要表現形態 222
五、商業街投資收益分析 223
（一）商業街投資成本構成 223
（二）商業街投資回報率 223
（三）商業街盈利模式分析 224
（四）商業街運作成功策略 225
六、零售地產運行情況分析 228
七、零售地產市場趨勢分析 228
第三節 商鋪投資風險與對策分析 230
一、投資商鋪風險及對策分析 230
二、產權式商鋪投資風險分析 231
（一）產權式商鋪投資優勢 231
（二）產權式商鋪法律風險 232
（三）產權式商鋪投資風險 234
三、七類商鋪的投資回收形態 235
四、七類商鋪的投資策略分析 237
第七章 中國購物中心開發投資分析 241
第一節 大型購物中心開發流程分析 241
一、購物中心調研與論證 242
二、購物中心立項與決策 242
三、購物中心選址與選型 242
四、購物中心規劃與設計 243
五、購物中心融資與招商 245
第二節 購物中心投資建設情況 245
一、購物中心發展階段分析 245
二、購物中心開發投資情況 246
三、購物中心數量增長分析 248
四、購物中心體量變化趨勢 249
五、購物中心商鋪數量分析 250
第三節 購物中心發展分布情況 250
一、購物中心分布及城市競爭力 250
（一）購物中心區域分布情況 250
（二）購物中心分布特點分析 251
（三）購物中心各城市競爭力 252
二、重點城市購物中心分布特征 254
（一）上海購物中心分布特征 254
（二）成都購物中心分布特征 255
（三）鄭州購物中心分布特征 256
（四）南寧購物中心分布特征 257
三、三四線購物中心發展現狀 258
（一）三四線購物中心發展優勢 258
（二）三四線購物中心供應格局 260
（三）三四線購物中心開發模式 261
（四）三四線mall短培育周期 262
第四節 購物中心的發展方向分析 263
一、購物中心功能定位 263
二、購物中心運營因素 264
（一）消費者認為的運營因素 264
（二）商戶認為的運營因素 265
（三）開發商認為的運營因素 266
三、購物中心拓展方向 267
四、購物中心未來的格局 268
五、網絡購物與商場購物 270
六、購物中心零售業交易 271
七、中國購物中心發展趨勢 272
八、中國購物中心前十企業 274
第五節 購物中心投資收益分析 274
一、購物中心盈利模式選擇 274
二、購物中心投資成本構成 275
三、購物中心業態租金分析 278
四、購物中心的投資回報率 279
第六節 購物中心市場投資前景 281
一、購物中心業態發展趨勢 281
二、購物中心投資前景分析 282
三、購物中心投資潛力分析 282
（一）大城市投資潛力分析 282
（二）中城市投資潛力分析 283
（三）小城市投資潛力分析 283
第八章 中國中央商務區開發投資分析 284
第一節 中央商務區發展活力分析 284
一、中央商務區發展演化過程 284
（一）國內cbd演化過程 284
（二）國外cbd演化過程 284
二、中央商務區不同分類情況 285
三、中央商務區空間布局模式 285
四、中央商務區空間擴展方式 288
五、中央商務區開發強度分析 289
六、中央商務區發展活力分析 291
（一）城市cbd已建程度 291
（二）城市cbd在建程度 292
（三）城市cbd可建程度 292
第二節 中央商務區建設投資現狀 293
一、中央商務區開發運作特點 293
二、中央商務區建設現狀分析 293
三、中央商務區發展模式分析 294
四、中央商務區成功關鍵因素 294
五、中央商務區的投資回收期 297
第三節 重點城市中央商務區建設分析 297
一、國內中央商務區建設分析 298
（一）香港中央商務區建設分析 298
（二）上海中央商務區建設分析 298
（三）北京中央商務區建設分析 299
（四）深圳中央商務區建設分析 299
（五）廣州中央商務區建設分析 300
（六）重慶中央商務區建設分析 300
（七）武漢中央商務區建設分析 300
二、國外中央商務區建設分析 301
（一）倫敦中央商務區建設分析 301
（二）曼哈頓中央商務區建設分析 301
（三）東京新宿中央商務區建設分析 301
三、中外比較對中國cbd的啟示 302
第四節 中央商務區寫字樓市場分析 302
一、中央商務區寫字樓經濟價值 302
二、中央商務區寫字樓容量分析 306
三、中央商務區寫字樓供求情況 306
四、中央商務區寫字樓重點案例 307
五、中央商務區寫字樓價格租金 309
第五節 中央商務區住宅市場分析 310
一、中央商務區住宅主要標準 310
二、中央商務區住宅供求特點 312
三、中央商務區住宅市場走勢 313
四、中央商務區住宅交易情況 313
五、中央商務區住宅價格租金 315
第六節 中央商務區商業樓分析 317
一、中央商務區商業樓供求分析 317
二、中央商務區商業地產的案例 318
三、中央商務區商業樓市場走勢 320
四、中央商務區商業樓交易數量 321
五、中央商務區商業樓價格租金 322
第九章 中國酒店市場開發投資分析 324
第一節 酒店市場開發注意事項 324
一、投資開發背景 324
二、酒店開發模式 325
三、酒店資本運作 326
第二節 酒店行業盈利模式分析 328
一、經營增長盈利模式 328
二、物業增值盈利模式 329
三、資本營運盈利模式 330
四、品牌創新盈利模式 330
五、集團建設盈利模式 332
第三節 酒店行業投資收益分析 332
一、經濟型酒店投資收益 332
（一）經濟酒店投入產出 332
（二）經濟酒店投資回報 334
二、產權式酒店投資價值 334
三、酒店公寓投資回報模式 336
第四節 酒店市場投資情況分析 337
一、酒店市場投資特點 337
二、酒店市場投資技巧 338
三、星級酒店發展分析 339
（一）星級酒店經營情況 339
（二）星級酒店分布狀況 340
（三）星級酒店區域分析 342
（四）旅游城市星級酒店情況 342
第五節 酒店市場投資前景分析 343
一、酒店投資前景分析 343
二、中西部酒店投資潛力 344
三、二三線酒店投資潛力 345
第三篇 區域市場篇 347
第十章 北京市商業地產市場分析 347
第一節 北京商業地產發展現狀 347
一、房地產開發投資額情況 347
二、商業地產開發投資情況 347
（一）辦公樓 347
（二）商業營業用房 348
三、商業地產成交情況 348
第二節 北京辦公樓市場現狀分析 349
一、辦公樓開發銷售情況 349
（一）施工面積 349
（二）竣工面積 349
（三）銷售面積 349
（四）銷售金額 350
二、寫字樓市場發展現狀分析 350
（一）寫字樓供需情況分析 350
（二）寫字樓租金價格分析 351
（三）寫字樓市場前景分析 352
第三節 北京市商業營業用房市場分析 352
一、北京城市重點商圈分析 352
二、商業營業用房開發銷售情況 354
（一）施工面積 354
（二）竣工面積 354
（三）銷售面積 355
（四）銷售金額 355
三、商鋪市場發展現狀分析 356
（一）商鋪待售面積分析 356
（二）商鋪租金價格分析 356
（三）商圈發展前景分析 357
第四節 北京商業地產趨勢前景分析 359
一、商業地產發展趨勢分析 359
二、商業地產發展前景分析 360
第十一章 上海市商業地產市場分析 361
第一節 上海商業地產發展現狀 361
一、房地產開發投資額情況 361
二、商業地產開發投資情況 361
（一）辦公樓 361
（二）商業營業用房 362
三、商業地產項目成交情況 362
第二節 上海公辦樓市場現狀分析 363
一、辦公樓開發銷售情況 363
（一）施工面積 363
（二）竣工面積 363
（三）銷售面積 364
（四）銷售金額 364
二、寫字樓市場發展現狀分析 365
（一）寫字樓供需情況分析 365
（二）寫字樓租金價格分析 365
（三）寫字樓市場前景分析 366
第三節 上海市商業營業用房市場分析 367
一、上海城市重點商圈分析 367
二、商業營業用房開發銷售情況 368
（一）施工面積 368
（二）竣工面積 369
（三）銷售面積 369
（四）銷售金額 370
三、商鋪市場發展現狀分析 370
（一）商鋪供需情況分析 370
（二）商鋪租金價格分析 371
（三）商圈市場前景分析 372
第四節 上海商業地產趨勢前景分析 373
一、商業地產發展趨勢分析 373
二、商業地產發展前景分析 374
第十二章 廣州市商業地產市場分析 375
第一節 廣州商業地產發展現狀 375
一、房地產開發投資額情況 375
二、商業地產開發投資情況 375
（一）辦公樓 375
（二）商業營業用房 376
三、商業地產項目成交情況 376
第二節 廣州辦公樓市場現狀分析 377
一、辦公樓開發銷售情況 377
（一）施工面積 377
（二）竣工面積 377
（三）銷售面積 378
（四）銷售金額 378
二、寫字樓市場發展現狀分析 379
（一）寫字樓供需情況分析 379
（二）寫字樓租金價格分析 379
（三）寫字樓市場前景分析 381
第三節 廣州市商業營業用房市場分析 382
一、廣州城市重點商圈分析 382
二、商業營業用房開發銷售情況 384
（一）施工面積 384
（二）竣工面積 384
（三）銷售面積 384
（四）銷售金額 385
三、商鋪市場發展現狀分析 385
（一）商鋪供需情況分析 385
（二）商鋪租金價格分析 386
（三）商圈市場前景分析 387
第四節 廣州商業地產趨勢前景分析 387
一、商業地產發展趨勢分析 387
二、商業地產發展前景分析 388
第十三章 深圳市商業地產市場分析 389
第一節 深圳商業地產發展現狀 389
一、房地產開發投資額情況 389
二、商業地產開發投資情況 389
（一）辦公樓 389
（二）商業營業用房 390
三、商業地產項目成交情況 390
第二節 深圳辦公樓市場現狀分析 391
一、辦公樓開發銷售情況 391
（一）施工面積 391
（二）竣工面積 391
（三）銷售面積 391
（四）銷售金額 392
二、寫字樓市場發展現狀分析 392
（一）寫字樓供需情況分析 392
（二）寫字樓租金價格分析 393
（三）寫字樓市場前景分析 395
第三節 深圳市商業營業用房市場分析 395
一、深圳城市重點商圈分析 395
二、商業營業用房開發銷售情況 396
（一）施工面積 396
（二）竣工面積 396
（三）銷售面積 396
（四）銷售金額 397
三、商鋪市場發展現狀分析 397
（一）商鋪供應情況分析 397
（二）商鋪租金價格分析 398
（三）商圈市場前景分析 399
第四節 深圳商業地產趨勢前景分析 399
第十四章 天津市商業地產市場分析 401
第一節 天津商業地產發展現狀 401
一、房地產開發投資額情況 401
二、商業地產開發投資情況 401
（一）辦公樓 401
（二）商業營業用房 402
三、商業地產項目成交情況 402
第二節 天津辦公樓市場現狀分析 403
一、辦公樓開發銷售情況 403
（一）施工面積 403
（二）竣工面積 403
（三）銷售面積 403
（四）銷售金額 404
二、寫字樓市場發展現狀分析 404
（一）寫字樓供需及空置情況 404
（二）寫字樓租金及售價分析 405
（三）寫字樓的市場前景分析 407
第三節 天津市商業營業用房市場分析 408
一、天津城市重點商圈分析 408
二、商業營業用房開發銷售情況 409
（一）施工面積 409
（二）竣工面積 409
（三）銷售面積 410
（四）銷售金額 410
三、商鋪市場發展現狀分析 411
（一）商鋪供應情況分析 411
（二）商鋪租金價格分析 411
（三）商圈市場前景分析 412
第四節 天津商業地產趨勢前景分析 412
一、商業地產發展趨勢分析 412
二、商業地產發展前景分析 413
第十五章 杭州市商業地產市場分析 414
第一節 杭州商業地產發展現狀 414
一、房地產開發投資額情況 414
二、商業地產開發投資情況 414
（一）辦公樓 414
（二）商業營業用房 415
三、商業地產成交情況 415
第二節 杭州辦公樓市場現狀分析 416
一、辦公樓開發銷售情況 416
（一）施工面積 416
（二）竣工面積 416
（三）銷售面積 416
（四）銷售金額 417
二、寫字樓市場發展現狀分析 417
（一）寫字樓供需情況分析 417
（二）寫字樓租金價格分析 418
（三）寫字樓市場前景分析 418
第三節 杭州市商業營業用房市場分析 418
一、杭州城市重點商圈分析 418
二、商業營業用房開發銷售情況 419
（一）施工面積 419
（二）竣工面積 420
（三）銷售面積 420
（四）銷售金額 420
三、商鋪市場發展現狀分析 421
（一）商鋪供應與需求情況分析 421
（二）商鋪的空置率與租金分析 421
（三）商圈發展趨勢與前景分析 421
第四節 杭州商業地產趨勢前景分析 422
一、商業地產發展趨勢分析 422
二、商業地產發展前景分析 422
第十六章 重慶市商業地產市場分析 424
第一節 重慶商業地產發展現狀 424
一、房地產開發投資額情況 424
二、商業地產開發投資情況 424
（一）辦公樓 424
（二）商業營業用房 425
三、商業地產發展情況分析 425
第二節 重慶辦公樓市場現狀分析 426
一、辦公樓開發銷售情況 426
（一）施工面積 426
（二）竣工面積 426
（三）銷售面積 426
（四）銷售金額 427
二、寫字樓市場發展現狀分析 427
（一）寫字樓供需及空置情況 427
（二）寫字樓租金及售價分析 428
（三）寫字樓的市場前景分析 429
第三節 重慶市商業營業用房市場分析 430
一、重慶城市重點商圈分析 430
二、商業營業用房開發銷售情況 431
（一）施工面積 431
（二）竣工面積 432
（三）銷售面積 432
（四）銷售金額 433
三、商鋪市場發展現狀分析 433
（一）商鋪供需情況分析 433
（二）商鋪租金價格分析 434
（三）商圈市場前景分析 435
第四節 重慶商業地產趨勢前景分析 435
第十七章 成都市商業地產市場分析 437
第一節 成都商業地產發展現狀 437
一、房地產開發投資額情況 437
二、商業地產開發投資情況 437
（一）辦公樓 437
（二）商業營業用房 438
三、商業地產供銷情況 438
第二節 成都辦公樓市場現狀分析 440
一、辦公樓開發銷售情況 440
（一）施工面積 440
（二）竣工面積 440
（三）銷售面積 440
（四）銷售金額 441
二、寫字樓市場發展現狀分析 441
（一）寫字樓供需情況分析 441
（二）寫字樓租金價格分析 442
（三）寫字樓市場前景分析 444
第三節 成都市商業營業用房市場分析 445
一、成都城市重點商圈分析 445
二、商業營業用房開發銷售情況 446
（一）施工面積 446
（二）竣工面積 447
（三）銷售面積 447
（四）銷售金額 447
三、商鋪市場發展現狀分析 448
（一）商鋪供需情況分析 448
（二）商鋪租金價格分析 448
（三）商圈發展前景分析 449
第四節 成都商業地產趨勢前景分析 449
一、商業地產發展趨勢分析 449
二、商業地產發展前景分析 450
第十八章 武漢市商業地產市場分析 452
第一節 武漢商業地產發展現狀 452
一、房地產開發投資額情況 452
二、商業地產開發投資情況 452
（一）辦公樓 452
（二）商業營業用房 452
三、商業地產項目成交情況 453
第二節 武漢辦公樓市場現狀分析 454
一、辦公樓開發銷售情況 454
（一）施工面積 454
（二）竣工面積 454
（三）銷售面積 454
（四）銷售金額 455
二、寫字樓市場發展現狀分析 455
（一）寫字樓供需情況 455
（二）寫字樓租金分析 456
（三）寫字樓市場前景 457
第三節 武漢市商業營業用房市場分析 457
一、武漢城市重點商圈分析 457
二、商業營業用房開發銷售情況 458
（一）施工面積 458
（二）竣工面積 458
（三）銷售面積 458
（四）銷售金額 459
三、商鋪市場發展現狀分析 459
（一）商鋪供需情況分析 459
（二）商鋪租金價格分析 460
（三）商圈市場前景分析 460
第四節 武漢商業地產趨勢前景分析 461
一、商業地產發展趨勢分析 461
二、商業地產發展前景分析 461
第十九章 南京市商業地產市場分析 463
第一節 南京商業地產發展現狀 463
一、房地產開發投資額情況 463
二、商業地產開發投資情況 463
（一）辦公樓 463
（二）商業營業用房 464
三、商業地產成交情況 464
第二節 南京辦公樓市場現狀分析 465
一、辦公樓開發銷售情況 465
（一）施工面積 465
（二）竣工面積 465
（三）銷售面積 465
（四）銷售金額 466
二、寫字樓市場發展現狀分析 466
（一）寫字樓供需及空置情況 466
（二）寫字樓租金及售價分析 467
（三）寫字樓的市場前景分析 468
第三節 南京市商業營業用房市場分析 468
一、南京城市重點商圈分析 468
二、商業營業用房開發銷售情況 469
（一）施工面積 469
（二）竣工面積 470
（三）銷售面積 470
（四）銷售金額 471
三、商鋪市場發展現狀分析 471
（一）商鋪供需情況分析 471
（二）商鋪租金價格分析 472
（三）商圈發展前景分析 472
第四節 南京商業地產趨勢前景分析 473
一、商業地產發展趨勢分析 473
二、商業地產發展前景分析 474
第四篇 企業競爭篇 475
第二十章 中國重點商業地產企業經營狀況分析 475
第一節 萬達集團商業地產模式分析 475
一、企業基本情況分析 475
（一）企業發展背景分析 475
（二）企業發展歷程分析 475
二、項目獲取與開發分析 476
（一）項目選址標準分析 476
（二）項目獲取途徑分析 476
（三）項目獲取優勢資源和商業操作 477
三、企業發展模式及戰略 477
（一）融資模式分析 477
（二）運營模式分析 478
（三）盈利模式分析 478
（四）戰略合作伙伴 478
（五）品牌發展戰略 480
四、萬達訂單地產模式 481
（一）運作流程 481
（二）推廣分析 481
（三）應用要求 482
（四）優劣勢分析 482
五、企業產品與市場分析 483
（一）主要產品類型設計 483
（二）產品組合構成分析 485
（三）自持/銷售比例分析 485
（四）項目業態組合分析 485
（五）當前主要商家構成 487
（六）項目操作特點/周期 487
六、企業經營情況分析 488
（一）開發銷售規模 488
（二）經營指標分析 489
（三）項目投資回報率 491
七、企業競爭優勢分析 491
八、企業戰略方向分析 492
九、萬達廣場案例分析 492
（一）沈陽萬達廣場——敗筆與轉型 492
（二）北京萬達廣場——盈利模式典范 496
（三）寧波萬達廣場——第三代產品升級 499
第二節 恒隆地產商業地產模式分析 502
一、企業概況與歷史沿革 502
二、企業總體經營情況分析 503
（一）項目經營情況分析 503
（二）企業收入利潤分析 504
（三）企業資產負債分析 505
（四）企業償債能力分析 505
三、企業在內地發展的項目 505
四、企業在內地市場發展策略 508
（一）內地市場發展路徑分析 508
（二）內地市場土地策略分析 509
（三）內地項目商業模式分析 510
第三節 中糧集團商業地產模式分析 511
一、企業概況與歷史沿革 511
（一）中糧置業發展概述 511
（二）中糧集團地產戰略 511
（三）中糧置業發展路線 514
二、企業資本與擴張策略 514
（一）企業資本策略分析 514
（二）企業擴張策略分析 515
三、企業產品定位與經營 516
（一）品牌核心內涵與特征 516
（二）戰略目標與組合策略 517
（三）產品結構形態分析 518
（四）企業經營策略創新 518
四、企業的經營情況分析 519
五、企業主---品線分析 522
（一）商業綜合體分析 522
（二）都市綜合體分析 522
（三）區域性城市綜合體分析 523
六、大悅城商業模式分析 523
（一）商業模式的基本特征 523
（二）商業模式的核心價值 524
（三）模式核心競爭力評價 524
（四）模式發展瓶頸與難題 525
七、大悅城系列重點項目 526
（一）北京西單大悅城分析 526
（二）北京朝陽大悅城分析 530
（三）沈陽中街大悅城分析 532
（四）天津大悅城分析 535
（五）上海大悅城分析 537
（六）杭州大悅城分析 540
（七）成都大悅城分析 541
第四節 soho中國商業地產模式分析 543
一、企業概況與歷史沿革 543
（一）soho中國發展概述 543
（二）soho中國地產戰略 544
（三）soho中國發展路線 545
二、企業資本與擴張策略 546
三、企業產品定位與經營 547
（一）戰略目標與發展策略 547
（二）產品結構形態分析 548
（三）企業經營策略創新 549
四、企業主---品線分析 549
五、企業商業模式分析 550
（一）商業模式基本特征 550
（二）商業模式開發流程 551
六、企業盈利模式分析 551
（一）開發選址分析 551
（二）銷售和售后分析 551
七、企業已建項目統計 552
八、企業重點案例分析 552
（一）銀河soho分析 552
（二）望京soho分析 552
（三）soho世紀廣場分析 553
第五節 中國國貿商業地產模式分析 553
一、企業概況與歷史沿革 553
（一）中國國貿發展概述 553
（二）中國國貿地產戰略 554
（三）中國國貿發展路線 554
二、企業產品定位與經營 556
（一）戰略目標與發展策略 556
（二）產品結構形態分析 556
（三）企業經營策略創新 556
三、企業主---品線分析 557
四、企業商業模式分析 557
（一）商業模式基本特征 557
（二）商業模式開發流程 558
（三）企業盈利模式特點 558
五、國貿中心案例分析 559
第六節 世貿股份商業地產模式分析 560
一、企業概況與歷史沿革 560
（一）世貿股份發展概述 560
（二）世貿股份地產戰略 560
（三）世貿股份發展路線 560
二、企業資本與擴張策略 561
三、企業產品定位與經營 561
（一）戰略目標與發展策略 561
（二）產品結構形態分析 561
（三）企業經營策略創新 562
四、企業主---品線分析 562
五、企業商業模式分析 562
（一）商業模式基本特征 562
（二）商業模式開發流程 563
（三）企業盈利模式特點 563
六、企業重點案例分析 564
（一）上海世貿國際廣場 564
（二）北京世貿大廈 564
第七節 上海陸家嘴商業地產模式分析 564
一、企業概況與歷史沿革 564
（一）陸家嘴發展概述 564
（二）陸家嘴地產戰略 565
（三）陸家嘴發展路線 565
二、企業產品定位與經營 566
（一）戰略目標與發展策略 566
（二）產品結構形態分析 566
三、企業經營情況分析 567
（一）主要物業經營情況 567
（二）主要經營指標分析 569
四、企業商業模式分析 570
（一）商業模式基本特征 570
（二）商業模式開發流程 570
五、企業重點案例分析 570
（一）96廣場 570
（二）1885文化休閑中心 571
第八節 金融街商業地產模式分析 571
一、企業概況與歷史沿革 571
（一）金融街發展概述 571
（二）金融街地產戰略 572
（三）金融街發展路線 572
二、企業資本與擴張策略 573
三、企業產品定位與經營 574
（一）戰略目標與發展策略 574
（二）產品結構形態分析 574
（三）企業經營策略創新 575
四、企業經營情況分析 576
五、企業商業模式分析 577
（一）商業模式基本特征 577
（二）商業模式開發流程 578
（三）企業盈利模式特點 578
六、北京金融街案例分析 578
第五篇 趨勢前景篇 580
第二十一章 中國商業地產行業投融資策略分析 580  告
第一節 商業地產市場融資分析 580
一、商業地產融資的意義 580
二、商業地產融資需求分析 580
三、商業地產融資渠道分析 581
四、商業地產多元化融資流程 582
五、商業地產市場融資新平臺 584
（一）商業抵押擔保證券cmbs 584
（二）商業地產基金融資模式 586
六、商業地產市場融資形勢 587
第二節 商業地產企業上市融資模式 588
一、商業地產企業上市融資必要性 588
二、商業地產企業上市融資模式 590
三、商業地產企業上市融資效果 594
四、商業地產企業上市融資風險 596
（一）買殼上市的風險 596
（二）ipo形式的風險 597
第三節 商業地產信托融資分析 598
一、房地產信托融資模式分析 598
（一）房地產信托融資模式類型 598
（二）房地產信托融資模式優劣勢 601
二、商業地產信托融資情況分析 602
（一）房地產信托發行全貌分析 602
（二）房地產信托季度發行規模 604
（三）房地產信托季度余額規模 606
（四）房地產信托平均收益率 607
三、房地產信托資金運用方式 608
四、房地產信托資金投資方式 608
五、房地產信托兌付分析 610
六、房地產信托公司分析 611
七、地產類信托兌付風險與房地產調控高度相關 612
第四節 商業地產融資困難及對策 613
一、商業地產的固有特性 613
（一）高收益高風險并存 613
（二）商業與地產有機結合 613
（三）開發是基礎/運營是關鍵 614
（四）資金需求巨大 614
二、商業地產融資的現實困境 614
三、突破困境的有效途徑分析 615
四、商業地產融資基金待推廣 617
第五節 商業地產行業投資風險及策略 617
一、商業地產投資風險 617
（一）開發商經驗不足 618
（二）同質化/空置率高 618
（三）資金鏈壓力較大 618
二、商業地產投資策略 619
（一）商業地產投資運作 619
（二）各業態投資攻略 642
（三）投資注意事項 646
第二十二章 2019-2025年中國商業地產行業前景預測 650 
第一節 2019-2025年房地產行業發展前景展望 650
一、促進房地產市場長期繁榮因素 650
二、中國房地產業中長期發展目標 651
三、“十三五”中國保障房建設規劃 652
四、中長期中國房地產市場發展展望 653
第二節 2019-2025年商業地產行業發展展望 656
一、未來商業地產將向城市綜合體轉型 656
二、未來商業地產發展機遇與挑戰 656
三、未來商業地產發展走向預測 657
第三節 2019-2025年商業地產市場規模預測 659
一、商業地產投資規模預測 659
二、商業地產銷售面積預測 660
三、商業地產銷售額預測分析 661

圖表目錄
圖表1：2016年35個一二線城市人均GDP和人均商業地產銷售面積的關系（單位：元，平方米） 19
圖表2：2017年35個一二線城市人均可支配收入和商業地產價格的關系（單位：元，元/平方米） 20
圖表3：2012-2018年全國城鎮人均可支配收入及同比增速（單位：元，%） 20
圖表4：2012-2018年4季度國內生產總值及增長速度（單位：億元，%） 24
圖表5：2012-2018年固定資產投資月度累計完成額及同比增速（單位：億元，%） 24
圖表6：1979-2018年房地產業總值及增長速度（單位：億元，%） 25
圖表7：2013-2018年月度國房景氣指數分析（單位：%） 26
圖表8：2012-2018年城鎮房地產月度固定資產投資累計值及增長速度（單位：億元，%） 26
圖表9：2013-2018年城鎮房地產投資額累計值及增長速度（單位：億元，%） 27
圖表10：2013-2018年城鎮房地產投資額累計值及增長速度（單位：億元，%） 28
圖表11：2013-2018年商品房月度累計銷售情況分析（單位：萬平方米，億元，%） 28
圖表12：2013-2018年商品房月度累計銷售面積占比分析（單位：%） 29
圖表13：2013-2018年商品房月度累計銷售額占比分析（單位：%） 29
圖表14：2010-2018年居民月度貸款余額占比情況（單位：%） 33
圖表15：2010-2018年非金融及其他部門月度貸款余額占比分析（單位：%） 33
圖表16：2013-2018年我國城鎮化率（單位：%） 35
圖表17：2013-2018年我國城鎮農村人口比例（單位：%） 36
圖表18：2013-2018年城鎮居民人均總收入及同比增速（單位：元，%） 39
圖表19：2013-2018年城鎮居民人均總收入結構（單位：%） 39
圖表20：2012-2018年城鎮居民消費性支出及同比增速（單位：元，%） 40
圖表21：2012-2018年國有建設用地供應變化（單位：公頃） 41
圖表22：2012-2018年國有建設用地供應結構（單位：%） 41
圖表23：2012-2018年國有建設用地出讓面積及成交價款情況（單位：萬公頃，億元） 42
圖表24：2011-2018年全國主要城市監測地價情況（單位：%） 42
圖表25：2018年四季度全國各主要城市土地均價和商業用地均價（單位：元） 43
圖表26：2013-2018年商業地產開發投資額及占房地產資產投資額情況統計（單位：億元，%） 44
圖表27：2013-2018年辦公樓月度銷售面積累計和同比增速（單位：萬平方米，%） 48
圖表28：2013-2018年商業營業用房月度銷售面積累計和同比增速（單位：萬平方米，%） 48
圖表29：2013-2018年辦公樓月度平均銷售價格及同比增速（單位：元/平方米，%） 49
圖表30：2013-2018年商業營業用房月度平均銷售價格及同比增速（單位：元/平方米，%） 49
圖表31：商業地產的開發模式比較分析 57
圖表32：寫字樓與住宅需求比較 72
圖表33：2013-2018年北京市商業營業用房月度平均價格（單位：萬元/平方米） 93
圖表34：2013-2018年北京市辦公樓月度平均價格（單位：萬元/平方米） 93
圖表35：2013-2018年天津市土地及商業用地季度均價（單位：元/平方米） 95
圖表36：2012-2018年天津市商業營業用房月度均價（單位：萬元/平方米） 95
圖表37：2012-2018年天津市辦公樓月度均價（單位：萬元/平方米） 96
圖表38：2013-2018年沈陽市土地及商業用地季度均價（單位：元/平方米） 97
圖表39：2018年上半年大連市土地出讓計劃（單位：公頃） 99
圖表40：2013-2018年上海市土地及商業用地平均價格（單位：元/平方米） 104
圖表41：2012-2018年上海市商業營業用房月度均價（單位：萬元/平方米） 105
圖表42：2012-2018年上海市辦公樓月度均價（單位：萬元/平方米） 106
圖表43：2013-2018年杭州土地及商業用地季度平均價格（單位：元/平方米） 107
圖表44：2012-2018年杭州市商業營業用房完成投資及同比增速（單位：億元，%） 108
圖表45：2012-2018年杭州市辦公樓完成投資額及同比增速（單位：億元，%） 108
圖表46：2018年寧波市四季度土地供應用途結構（單位：%） 110
圖表47：2013-2018年深圳市土地和商業用地平均價格（單位：元/平方米） 119
圖表48：2013-2018年成都市土地和商業用地平均價格（單位：元/平方米） 123
圖表49：2013-2018年重慶市土地和商業用地平均價格（單位：元/平方米） 126
圖表50：2013-2018年武漢市土地和商業用地平均價格（單位：元/平方米） 128
圖表51：2013-2018年武漢市存量商鋪價格及指數（單位：元/平方米） 128
圖表52：2013-2018年武漢市存量寫字樓成交價格及指數（單位：元/平方米 129
圖表53：2013-2018年西安市土地和商業用地平均價格（單位：元/平方米） 130
圖表54：大連萬達商業地產股份有限公司優劣勢分析 138
圖表55：2018年底上海世茂股份有限公司與實際控制人之間的產權及控制關系圖 139
圖表56：2013-2018年上海世茂股份有限公司主要經濟指標分析（單位：萬元，%） 140
圖表57：2013-2018年上海世茂股份有限公司盈利能力分析（單位：%） 141
圖表58：2018年上海世茂股份有限公司主營業務分行業情況表（單位：萬元，%） 141
圖表59：2013-2018年上海世茂股份有限公司運營能力分析（單位：次） 142
圖表60：2013-2018年上海世茂股份有限公司償債能力分析（單位：%，倍） 142
圖表61：2013-2018年上海世茂股份有限公司發展能力分析（單位：%） 143
圖表62：2018年上海世茂股份有限公司主營業務分地區情況表（單位：萬元，%） 143
圖表63：上海世茂股份有限公司優劣勢分析 144
圖表64：2013-2018年華潤置地（北京）股份有限公司主要經濟指標分析（單位：萬元，%） 145
圖表65：2013-2018年華潤置地（北京）股份有限公司盈利能力分析（單位：%） 146
圖表66：2013-2018年華潤置地（北京）股份有限公司運營能力分析（單位：次） 146
圖表67：2013-2018年華潤置地（北京）股份有限公司償債能力分析（單位：%） 147
圖表68：2013-2018年華潤置地（北京）股份有限公司發展能力分析（單位：%） 147
圖表69：華潤置地（北京）股份有限公司優劣勢分析 148
圖表70：2018年底保利房地產（集團）股份有限公司與實際控制人之間的產權及控制關系圖 149
圖表71：2013-2018年保利房地產（集團）股份有限公司主要經濟指標分析（單位：萬元，%） 150
圖表72：2013-2018年保利房地產（集團）股份有限公司盈利能力分析（單位：%） 150
圖表73：2018年保利房地產（集團）股份有限公司主營業務分產品情況表（單位：萬元，%） 150
圖表74：2013-2018年保利房地產（集團）股份有限公司運營能力分析（單位：次） 151
圖表75：2013-2018年保利房地產（集團）股份有限公司償債能力分析（單位：%，倍） 151
圖表76：2013-2018年保利房地產（集團）股份有限公司發展能力分析（單位：%） 152
圖表77：2018年保利房地產（集團）股份有限公司的產品結構（單位：%） 153
圖表78：2018年保利房地產（集團）股份有限公司主營業務分地區情況表（單位：萬元，%） 153
圖表79：保利房地產（集團）股份有限公司優劣勢分析 154
圖表80：2018年底深圳市萬科企業股份有限公司與實際控制人之間的產權及控制關系圖 156