第1章：中國物流地產行業發展綜述17

1.1 物流地產的內涵與外延17

1.1.1 物流地產的界定17

（1）物流地產的定義17

（2）物流地產設施18

1.1.2 現代物流地產的特點19

（1）集約化與協同化19

（2）規�；�與網絡化20

（3）綠色化與低碳化20

1.1.3 與物流地產相近的幾個產業20

（1）物流地產與工業地產20

（2）物流地產與倉儲服務21

1.2 物流地產的價值鏈分析22

1.2.1 物流地產的價值鏈結構22

1.2.2 價值鏈核心能力分析23

（1）項目決策23

（2）項目策劃與規劃設計23

（3）項目管理24

（4）銷售及招商管理24

（5）物業管理25

（6）支持性活動25

1.3 物流地產項目的盈利來源分析26

1.3.1 物流地產投資商的服務內容26

（1）物流園區與標準物流設施開發26

（2）量身定制倉儲設施27

（3）收購與回租27

（4）提供咨詢與物業服務28

1.3.2 物流地產開發的盈利來源29

（1）租金與管理費收入29

（2）資產的升值收益29

1.3.3 物流地產項目投資回報分析29

第2章：中國物流地產項目投資與運營現狀分析31

2.1 中國物流地產行業發展概況31

2.1.1 中國物流地產投資概況31

2.1.2 物流地產項目租金分析34

2.1.3 物流地產發展問題與解決策略34

（1）物流地產行業存在問題分析34

（2）物流地產行業發展策略分析36

2.2 中國倉儲物業項目開發建設分析38

2.2.1 倉儲業固定資產投資分析38

2.2.2 全國倉庫供需總體情況39

2.2.3 倉儲物業開發規模分析40

2.2.4 高質量倉庫物業供需狀況分析41

（1）高質量保稅倉庫供需分析42

（2）高質量非保稅倉庫供需分析42

2.2.5 倉儲物業租賃市場分析43

2.2.6 倉儲物業租金分析44

2.3 中國物流園區的開發與運營分析46

2.3.1 物流園區建設的必要性分析46

2.3.2 物流園區的開發投資的特點47

（1）物流園區的開發主體分析47

（2）物流園區開發的投---特點48

2.3.3 物流園區的建設規模與結構48

（1）全國物流園區的建設數量49

（2）全國物流園區的區域分布49

（3）物流園區的建設狀態結構50

（4）物流園區建設周期分析52

2.3.4 中國物流園區運營效益分析52

（1）中國物流園區發展轉型分析53

（2）中國物流園區收入狀況分析53

（3）物流園區利潤影響因素分析54

2.3.5 中國物流園區發展存在的問題分析55

第3章：中國物流地產項目開發、運營模式分析60

3.1 物流地產開發、建設模式分析60

3.1.1 物流地產的開發模式60

（1）-規劃，企業主導開發60

（2）工業地產商模式60

（3）主體企業自主開發61

（4）綜合運作模式61

（5）ppp模式62

3.1.2 物流地產建設新模式——blt模式62

（1）blt模式運作方案62

（2）blt模式的優勢63

3.2 物流地產運營模式與選擇策略63

3.2.1 物流地產的運營模式63

（1）物流商主導開發，并進行經營管理64

（2）地產商主導開發，并進行經營管理64

（3）地產、物流商合作開發經營64

（4）第三方牽頭，引入物流商和地產商65

3.2.2 物流地產運營模式選擇的標準65

（1）經濟標準66

（2）戰略標準66

3.2.3 物流地產運營模式的選擇策略67

3.3 物流地產項目運營案例分析——南京王家灣物流中心68

3.3.1 南京王家灣物流中心位置與設施68

3.3.2 南京王家灣物流中心投資主體與規模69

3.3.3 南京王家灣物流中心經營管理變革歷程69

3.3.4 南京王家灣物流中心的運作方式70

（1）一體化的管理體系70

（2）會員制的公司模式71

第4章：中國物流地產項目開發建設需求分析73

4.1 中國物流行業發展現狀與前景分析73

4.1.1 物流業在國民經濟中的地位與作用73

（1）物流業與國民經濟相關性分析73

（2）物流行業在國民經濟中的地位74

（3）物流行業在國民經濟中的作用75

4.1.2 中國物流行業運行狀況分析76

（1）物流行業的產業階段分析76

（2）物流總額增幅及其構成情況77

（3）物流總費用增幅及構成情況78

（4）物流業增加值增幅及貢獻情況79

4.1.3 重點企業物流統計調研分析79

（1）工業、批發和零售業企業物流需求分析80

1）調查企業業績增長狀況調研81

2）調查企業貨運量增長調研81

3）調查企業物流成本調研82

4）調查企業物流費用率調研83

5）調查企業物流外包比例調研85

（2）物流企業經營狀況調研統計分析86

1）物流企業業務量調研86

2）物流企業業務收入調研87

3）物流企業業務成本調研88

4）物流企業資產規模調研90

5）物流企業盈利能力調研90

4.1.4 中國物流行業發展前景預測92

4.2 中國倉儲業發展現狀與前景分析93

4.2.1 倉儲業總體經營情況93

4.2.2 倉儲業增加值分析94

4.2.3 倉儲保管費用分析95

4.2.4 保稅倉儲業經營情況96

4.2.5 倉儲業發展前景預測97

4.3 物流市場需求驅動因素分析98

4.3.1 電子商務拉動商貿物流快速發展98

（1）網絡零售市場規模分析98

（2）消費群體網購情況分析99

（3）網絡零售發展方向分析101

（4）電子商務發展規劃分析103

4.3.2 城鎮化進程帶動城市配送物流需求103

4.3.3 制造業物流環節外包推動物流需求104

4.3.4 結構轉型及產業轉移帶動物流需求106

（1）企業成本上升推動物流發展106

（2）產業布局調整帶動物流需求106

第5章：重點領域物流地產項目建設需求分析108

5.1 工業品物流市場前景分析108

5.1.1 工業品物流市場需求概況108

5.1.2 鋼鐵物流市場需求分析108

（1）鋼鐵行業產銷規模分析108

（2）鋼鐵物流市場規模分析110

（3）鋼鐵企業物流成本分析110

（4）鋼鐵物流發展前景展望111

（5）鋼鐵物流園區建設現狀112

5.1.3 汽車物流市場前景分析113

（1）汽車產銷狀況分析113

（2）汽車零部件產銷分析114

（3）汽車企業物流成本分析115

（4）汽車物流行業發展預測116

（5）物流地產項目建設需求分析118

5.1.4 汽車物流園區最新發展動向119

5.1.5 醫藥物流市場前景分析120

（1）醫藥行業產銷規模分析120

（2）醫藥物流發展現狀分析121

（3）醫藥物流發展規劃解讀123

（4）醫藥物流設施建設分析125

（5）醫藥物流園區建設動態126

5.1.6 煤炭物流市場前景分析128

（1）煤炭生產分析128

（2）煤炭需求分析129

（3）煤炭庫存分析131

（4）煤炭運輸分析132

（5）煤炭物流需求分析134

（6）煤炭物流前景預測135

（7）煤炭物流園區建設動態135

5.1.7 煙草物流市場前景分析137

（1）卷煙產銷量分析137

（2）煙草物流模式分析138

（3）煙草物流發展特點139

（4）煙草物流市場前景預測140

（5）煙草物流工程建設市場規模分析142

1）煙草物流工程總體市場規模142

2）原材料物流工程的市場規模143

3）流通領域物流工程市場規模144

4）生產領域物流工程市場規模145

5）煙草物流系統集成項目市場規模146

6）煙草物流信息系統市場規模147

（6）煙草物流工程建設市場預測148

1）原材料供應物流工程市場規模預測148

2）流通領域煙草物流系統項目市場規模預測149

3）生產企業煙草物流系統項目市場規模預測150

4）煙草物流工程市場需求預測152

5）煙草物流信息化市場需求與預測分析154

（7）煙草物流園區建設動態155

5.2 商貿物流市場前景分析156

5.2.1 商貿業運行態勢分析156

（1）社會消費品零售總額及增長分析156

（2）重要節假日社銷零售額及增長分析156

5.2.2 商貿物流行業發展概況157

（1）商貿物流發展特點157

（2）商貿物流運作效率分析159

（3）區域商貿物流的基本模式159

（4）商貿物流存在的主要問題161

5.2.3 商貿物流發展前景展望162

（1）商貿物流發展規劃162

（2）商貿物流發展趨勢與前景163

5.2.4 商務物流設施建設現狀164

5.2.5 商貿物流園區建設動態165

5.3 農業物流市場前景分析166

5.3.1 農產品物流總額分析166

5.3.2 糧食行業發展概況分析166

（1）全國糧食播種面積分析167

（2）全國糧食總產量分析168

5.3.3 糧食物流發展分析168

5.3.4 糧食物流運作模式分析170

5.3.5 糧食物流發展前景171

5.3.6 農業物流園區建設動態172

第6章：中國物流地產區域市場拓展機會分析173

6.1 環渤海地區物流地產投資機會分析173

6.1.1 北京市物流地產投資機會分析173

（1）北京市土地利用規劃173

（2）工礦倉儲用地市場分析174

1）工礦倉儲用地供求面積分析174

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析175

（3）物流倉儲地產租金分析176

（4）北京市物流規模分析177

（5）北京市物流園區建設情況177

（6）北京市重點物流地產項目案例178

1）順義空港物流基地178

2）平谷馬坊物流基地179

（7）北京市物流地產項目建設規劃181

6.1.2 天津市物流地產投資機會分析188

（1）天津市土地利用規劃188

（2）天津市城市總體規劃190

（3）天津市產業發展方向192

（4）工礦倉儲用地市場分析193

1）工礦倉儲用地供求面積分析193

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析194

（5）物流倉儲地產租金分析195

（6）天津市物流地產項目建設分析195

（7）天津市物流地產項目建設規劃199

6.1.3 青島市物流地產投資機會分析205

（1）青島市城市總體規劃205

（2）青島市產業發展方向206

（3）工礦倉儲用地市場分析206

1）工礦倉儲用地供求面積分析206

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析207

（4）物流倉儲地產租金分析208

（5）青島市物---業發展分析209

（6）青島市物流地產項目建設分析209

（7）青島市物流地產項目建設規劃211

6.1.4 大連市物流地產投資機會分析218

（1）大連市土地利用規劃218

（2）大連市城市總體規劃222

（3）工礦倉儲用地市場分析224

1）工礦倉儲用地供求面積分析224

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析225

（4）物流倉儲地產租金分析225

（5）大連市物流地產項目建設分析226

（6）大連市物流地產項目建設規劃229

6.2 長三角地區物流地產投資機會分析229

6.2.1 上海市物流地產投資機會分析229

（1）上海市土地利用規劃230

（2）上海市城市總體規劃234

（3）上海市產業發展方向235

（4）工礦倉儲用地市場分析235

1）工礦倉儲用地供求面積分析235

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析237

（5）物流倉儲地產租金分析237

（6）上海市物---業發展分析238

（7）上海市物流地產項目建設分析240

1）西北綜合物流園區240

2）金橋出口加工區241

（8）上海市物流地產項目建設規劃241

6.2.2 杭州市物流地產投資機會分析244

（1）杭州市城市總體規劃244

（2）杭州市產業發展方向246

（3）工礦倉儲用地市場分析247

1）工礦倉儲用地供求面積分析247

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析248

（4）物流倉儲地產租金分析249

（5）杭州市物---業發展分析250

（6）杭州市物流地產項目建設分析250

（7）杭州市物流地產項目建設規劃250

6.2.3 蘇州市物流地產投資機會分析252

（1）蘇州市產業發展方向252

（2）工礦倉儲用地市場分析254

1）工礦倉儲用地供求面積分析254

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析255

（3）蘇州市物---業發展分析256

（4）蘇州市物流地產項目建設分析260

（5）蘇州市物流地產項目建設規劃262

6.2.4 南京物流地產投資機會分析269

（1）南京市城市總體規劃269

（2）工礦倉儲用地市場分析270

1）工礦倉儲用地供求面積分析270

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析271

（3）物流倉儲地產租金分析272

（4）南京市物---業發展分析273

（5）南京市物流地產項目建設分析273

（6）南京市物流地產項目建設規劃274

6.3 珠三角地區物流地產投資機會分析275

6.3.1 廣州市物流地產投資機會分析275

（1）廣州市城市總體規劃275

（2）工礦倉儲用地市場分析276

1）工礦倉儲用地供求面積分析276

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析277

（3）物流倉儲地產租金分析278

（4）廣州市物流地產項目建設分析278

（5）廣州市物流地產項目建設規劃280

6.3.2 深圳市物流地產投資機會分析281

（1）深圳市城市總體規劃281

（2）深圳市產業發展方向284

（3）工礦倉儲用地市場分析286

1）工礦倉儲用地供求面積分析286

（4）物流倉儲地產租金分析288

（5）深圳市物---業發展分析289

（6）深圳市物流地產項目建設分析289

（7）深圳市物流地產項目建設規劃293

6.3.3 佛山市物流地產投資機會分析294

（1）佛山市城市總體規劃294

（2）佛山市產業發展方向299

（3）工礦倉儲用地供應計劃301

（4）佛山市物---業發展分析302

（5）佛山市物流地產項目建設分析303

（6）佛山市物流地產項目建設規劃305

6.3.4 珠海市物流地產投資機會分析305

（1）珠海城市總體規劃305

（2）工礦倉儲用地市場分析306

（3）珠海市物流地產項目建設分析306

（4）珠海市物流地產項目建設規劃307

6.4 中西部地區物流地產投資機會分析307

6.4.1 武漢市物流地產投資機會分析307

（1）武漢市城市總體規劃307

（2）工礦倉儲用地市場分析312

1）工礦倉儲用地供求面積分析312

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析313

（3）物流倉儲地產租金分析314

（4）武漢市物---業發展分析315

（5）武漢市物流地產項目建設分析315

（6）武漢市物流地產項目建設規劃316

6.4.2 長沙市物流地產投資機會分析318

（1）長沙市城市總體規劃318

（2）工礦倉儲用地市場分析320

1）工礦倉儲用地供求面積分析320

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析321

（3）長沙市物---業發展分析322

（4）長沙市物流地產項目建設分析323

（5）長沙市物流地產項目建設規劃327

6.4.3 成都市物流地產投資機會分析331

（1）成都市城市總體規劃331

（2）成都市產業發展方向335

（3）工礦倉儲用地市場分析342

1）工礦倉儲用地供求面積分析342

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析343

（4）物流倉儲地產租金分析344

（5）成都市物---業發展分析345

（6）成都市物流地產項目建設分析345

（7）成都市物流地產項目建設規劃348

6.4.4 重慶市物流地產投資機會分析349

（1）重慶市土地利用規劃349

（2）重慶市城市總體規劃350

（3）重慶市產業發展方向351

（4）工礦倉儲用地市場分析352

1）工礦倉儲用地供求面積分析352

2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析353

（5）物流倉儲地產租金分析354

（6）重慶市物---業發展分析354

（7）重慶市物流地產項目建設分析355

（8）重慶市物流地產項目建設規劃357

第7章：中國物流地產行業競爭現狀與競爭策略360

7.1 中國物流地產行業競爭強度分析360

7.1.1 資源供應形勢——對上游的議價能力360

7.1.2 市場需求形勢——對客戶的議價能力361

7.1.3 現有企業競爭——現有競爭者威脅362

7.1.4 行業進入壁壘——潛在進入者威脅363

7.1.5 企業自有物流的競爭——替代品威脅364

7.2 不同物流地產開發主體優劣勢分析367

7.2.1 制造商開發物流地產的優劣勢分析367

7.2.2 售商/電商開發物流地產的優劣勢分析367

7.2.3 第三方物流公司開發物流地產的優劣勢分析368

7.2.4 房地產商開發物流地產的swot分析369

（1）房地產商開發物流地產的優勢分析369

（2）房地產商開發物流地產的劣勢分析370

（3）房地產商開發物流地產的機會分析370

（4）房地產商開發物流地產的威脅分析371

7.3 物流地產投資商的競爭力提升戰略——基于普洛斯的經驗372

7.3.1 物流地產投資商的競爭戰略372

（1）差異化戰略372

（2）集中化戰略372

7.3.2 物流地產項目營銷策略374

（1）定制營銷策略374

（2）綠色營銷策略375

（3）合作營銷策略376

（4）---營銷策略376

第8章：各類企業對物流地產的開發運營分析377

8.1 國際物流地產商物流地產開發運營分析377

8.1.1 普洛斯（prologis）377

（1）企業發展簡況分析377

（2）企業業務模式分析377

（3）企業物流地產客戶群分析377

（4）企業在全球的物流地產布局378

（5）企業物流地產開發運營的優勢分析380

（6）企業物流地產項目出租合同簽訂進展381

8.1.2 安博置業（amb）383

（1）企業發展簡況分析383

（2）企業物流地產項目分析383

（3）企業物流地產項目的選址策略384

（4）企業物流地產開發運營的優勢分析384

8.1.3 嘉民集團385

（1）企業發展簡況分析386

（2）企業經營業績分析386

（3）企業物流地產項目投資進展386

（4）企業物流地產客戶群分析387

（5）企業物流地產開發運營的優勢分析388

8.1.4 維龍（vailog）地產388

（1）企業發展簡況分析388

（2）企業主營業務分析388

（3）企業物流地產項目分析389

（4）企業物流地產客戶群分析389

（5）企業物流地產項目運營案例389

（6）企業物流地產開發運營的優勢分析390

（7）企業物流地產投資建設進展390

8.1.5 麥格理集團391

（1）企業發展簡況分析391

（2）企業業務模式分析392

（3）企業經營業績分析392

（4）企業物流地產項目分析392

（5）企業物流地產客戶群分析392

（6）企業物流地產開發運營的優勢分析392

8.1.6 新加坡騰飛集團392

（1）企業發展簡況分析393

（2）企業業務模式分析393

（3）企業在華經營分析393

（4）企業物流地產項目分析393

（5）企業物流地產客戶群分析395

（6）企業物流地產擴張路線395

（7）企業物流地產開發運營的優勢分析395

8.1.7 新加坡豐樹物流信托管理有限公司396

（1）企業發展簡況分析396

（2）企業業務模式分析396

（3）企業物流地產項目投資分析397

（4）企業物流地產項目發展戰略398

（5）企業物流地產項目運營成功案例398

（6）企業物流地產開發運營的優勢分析399

8.2 物流地產商對物流地產的開發運營分析400

8.2.1 嘉里建設有限公司400

（1）企業發展簡況分析400

（2）企業主營業務分析400

（3）企業總體經營情況分析400

（4）企業物流地產業務分析402

1）經營業績分析402

2）主要服務及客戶分析402

3）增值服務提供情況403

4）物流設施建設進展403

（5）企業物流地產投資的優劣勢分析404

8.2.2 中糧地產集團股份有限公司404

（1）企業發展簡況分析404

（2）企業總體經營情況分析404

（3）企業物流地產項目分析405

（4）企業物流地產投資建設進展405

（5）企業物流地產投資的優劣勢分析406

8.2.3 華遠地產股份有限公司406

（1）企業發展簡況分析406

（2）企業總體經營情況分析407

（3）企業物流地產項目分析407

（4）企業物流地產客戶群分析408

（5）企業物流地產投資的優劣勢分析408

8.2.4 和記黃埔有限公司408

（1）企業發展簡況分析408

（2）企業主營業務分析408

（3）企業總體經營情況分析409

（4）企業物流地產項目分析409

（5）和記內陸集裝箱倉儲分析409

（6）企業物流地產投資的優劣勢分析410

（7）企業物流地產投資的優劣勢分析410

8.2.5 金地（集團）股份有限公司410

（1）企業發展簡況分析410

（2）企業主營業務分析411

（3）企業總體經營情況分析411

（4）企業物流地產項目分析412

（5）企業物流地產投資的優劣勢分析412

8.2.6 廣州富力地產股份有限公司412

（1）企業發展簡況分析412

（2）企業主營業務分析413

（3）企業總體經營情況分析413

（4）物流地產項目投資運營分析414

（5）企業物流地產客戶群分析414

（6）企業物流地產投資的優劣勢分析414

8.2.7 廈門國貿集團股份有限公司415

（1）企業發展簡況分析415

（2）企業主營業務分析415

（3）企業總體經營情況分析416

（4）企業流通整合業務分析416

（5）企業主要物流地產項目分析417

（6）企業物流地產客戶群分析417

（7）企業物流地產投資的優劣勢分析417

8.2.8 復地（集團）股份有限公司419

（1）企業發展簡況分析419

（2）企業總體經營情況分析420

（3）企業物流地產項目分析420

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析420

8.2.9 合生創展集團有限公司420

（1）企業發展簡況分析420

（2）企業總體經營情況分析421

（3）企業物流地產項目分析421

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析422

8.2.10 京泰實業（集團）有限公司422

（1）企業發展簡況分析422

（2）企業總體經營情況分析423

（3）企業物流地產項目分析423

（4）企業物流地產客戶群分析424

（5）企業物流地產投資的優劣勢分析424

8.2.11 北京空港科技園區股份有限公司424

（1）企業發展簡況分析424

（2）企業總體經營情況分析425

（3）企業物流地產項目分析425

（4）企業物流地產客戶群分析426

（5）企業物流地產投資的優劣勢分析426

8.2.12 深圳香江控股股份有限公司426

（1）企業發展簡況分析426

（2）企業總體經營情況分析427

（3）企業物流地產項目分析428

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析429

8.2.13 上海宇培（集團）有限公司429

（1）企業發展簡況分析429

（2）物流地產項目投資建設分析429

（3）企業物流地產客戶群分析430

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析431

8.2.14 美林基業集團有限公司431

（1）企業發展簡況分析431

（2）企業主營業務分析431

（3）物流地產項目分析432

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析432

8.3 物流公司對物流地產的開發運營分析432

8.3.1 浙江傳化集團有限公司432

（1）企業發展簡況分析432

（2）企業總體經營情況分析433

（3）企業物流地產項目分析434

（4）物流地產項目經營狀況分析435

（5）企業物流地產投資的優劣勢分析436

8.3.2 中國外運股份有限公司436

（1）企業發展簡況分析436

（2）企業總體經營情況分析437

（3）企業物流地產項目分析437

（4）企業物流地產客戶群分析438

（5）企業物流地產投資建設進展438

（6）企業物流地產投資的優劣勢分析438

8.3.3 深圳寶灣物流國際有限公司439

（1）企業發展簡況分析439

（2）物流地產項目投資運營分析439

（3）企業物流地產客戶群分析441

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析441

8.3.4 華潤物流（集團）有限公司441

（1）企業發展簡況分析441

（2）企業物流地產項目投資分析442

（3）企業物流地產項目主要客戶442

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析442

8.3.5 中國遠洋物流有限公司443

（1）企業發展簡況分析443

（2）企業物流地產項目投資分析443

（3）企業物流地產客戶群分析444

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析444

8.3.6 中鐵集裝箱運輸有限責任公司445

（1）企業發展簡況分析445

（2）企業總體經營情況分析445

（3）企業集裝箱辦理站投資分析446

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析446

8.3.7 遠成物流股份有限公司446

（1）企業發展簡況分析446

（2）企業主營業務分析447

（3）企業總體經營情況分析447

（4）企業物流地產項目投資分析448

（5）企業物流地產客戶群分析448

（6）企業物流地產投資的優劣勢分析448

8.3.8 廈門象嶼集團有限公司449

（1）企業發展簡況分析449

（2）企業總體經營情況分析449

（3）物流地產項目投資運營分析449

（4）企業物流地產客戶群分析450

（5）企業物流地產投資建設進展450

（6）企業物流地產投資的優劣勢分析450

8.3.9 中國物資儲運總公司451

（1）企業發展簡況分析451

（2）企業總體經營情況分析451

（3）企業物流地產項目分析452

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析453

8.3.10 招商局物流集團有限公司453

（1）企業發展簡況分析453

（2）企業主營業務分析454

（3）企業總體經營情況分析454

（4）企業物流地產項目分析454

（5）企業物流地產投資的優劣勢分析455

8.3.11 寶供物流企業集團有限公司455

（1）企業發展簡況分析455

（2）企業總體經營情況分析456

（3）物流地產項目投資運營分析456

（4）企業物流地產投資的優劣勢分析457

8.3.12 廣東珠江商貿物流投資有限公司458

（1）企業發展簡況分析458

（2）企業物流地產項目分析459

（3）企業物流地產投資的優劣勢分析459

第9章：中國物流地產行業投資前景與風險分析460

9.1 中國物流地產行業投資環境分析460

9.1.1 物流行業支持政策分析460

（1）國民經濟“十三五”規劃460

（2）<商貿物流發展專項規劃>460

（3）<國務院辦公廳關于促進物流業健康發展政策措施的意見>461

（4）<關于印發營業稅改征增值稅試點方案的通知>464

（5）<關于鼓勵和引導民間投資進入物流領域的實施意見>465

（6）<關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知>467

9.1.2 經濟增長與物流地產開發需求分析467

9.1.3 房地產調控政策對房地產市場的影響分析468

（1）房地產調控政策對房產產品結構的影響468

（2）房地產調控政策對土地市場形勢的影響469

9.2 物流地產業發展趨勢與前景分析471

9.2.1 中國物流地產的發展趨勢分析471

（1）物流地產向正規化和規范化發展471

（2）物流地產布局向城市周邊、內陸拓展471

（3）多方合作，實現共贏472

（4）大量增值服務將出現472

（5）專業化分工將更明顯472

9.2.2 中國物流地產的市場需求潛力分析473

9.3 物流地產項目投資的風險因素474

9.3.1 環境風險475

（1）自然環境風險475

（2）政策環境風險475

（3）技術環境風險476

9.3.2 經濟風險476

（1）土地價格風險476

（2）市場供求風險477

（3）財務與---風險477

9.3.3 社會風險478

（1）城市規劃風險478

（2）區域發展風險478

（3）公共干預風險479

（4）交通建設風險479

9.4 物流地產項目風險的管控策略479

9.4.1 風險管控的幾種策略479

9.4.2 建立綜合風險管控機制479

9.4.3 規劃決策階段的風險管控480

9.4.4 前期準備階段的風險管控480

9.4.5 項目建設階段風險的風險管控481

9.4.6 租售管理階段的風險管控481

圖表目錄

圖表1：物流地產的范疇：物流業務的不動產載體18

圖表2：物流地產的價值鏈結構22

圖表3：物流地產開發主體標準設施開發流程26

圖表4：物流地產開發主體量身定制倉儲設施開發流程27

圖表5：物流地產開發主體購后回租流程28

圖表6：主要城市物流地產活躍度32

圖表7：我國正在形成的物流市場體系33

圖表8：2004年以來倉儲業固定資產投資額增長趨勢圖（單位：億元）38

圖表9：2004年以來倉儲業投資額占物流業投資額的比重變化趨勢圖（單位：%）38

圖表10：10大城市倉庫供需指數（單位：萬平方米）39

圖表11：高標準倉庫與傳統倉庫的區別概覽40

圖表12：高質量倉儲地產年新增供應量統計表（單位：平方米）41

圖表13：高質量保稅倉庫供需情況統計表（單位：平方米，%）42

圖表14：高質量非保稅倉庫供需情況統計表（單位：平方米，%）43

圖表15：倉儲物業租賃客戶所在行業分布（單位：%）43

圖表16：中國倉庫租賃情況概覽（單位：平方米）44

圖表17：被調查企業倉庫租金額分布45

圖表18：被調查企業倉庫租金同比增長幅度分布46

圖表19：2013-2018年全國物流園區數量對比（單位：個）49

圖表20：2013-2018年八大經濟區物流園區數量對比（單位：家）50

圖表21：2013-2018年全國物流園區建設狀態對比（單位：家）51

圖表22：全國物流園區建設狀態（單位：%）51

圖表23：八大經濟區全國物流園區建設狀態（單位：家）52

圖表24：全國物流園區建設周期調查情況（單位：%）52

圖表25：全國物流園區主要收入來源調查情況（單位：%）53

圖表26：影響物流園區利潤的主要因素（單位：%）54

圖表27：物流園區土地價格（單位：%）54

圖表28：物流園區倉庫租金價格（單位：%）55

圖表29：全國物流園區發展過程中遇到的阻力及困難（單位：%）56

圖表30：物流園區人才資源需求（單位：%）57

圖表31：影響物流園區經營的環境因素（單位：%）58

圖表32：當地-給園區或入駐企業獲得較大收益的政策（單位：%）58

圖表33：我國不同類型物流園區開發模式的數量比較60

圖表34：物流地產運營模式的選擇策略67

圖表35：中國社會物流需求系數73

圖表36：中國物流業增加值占gdp的比重（單位：億元，%）74

圖表37：物流行業對國民經濟的作用和貢獻分析75

圖表38：物流行業的產業發展階段趨勢圖77

圖表39：2010年以來我國工業物流總額與同比增長情況（單位：萬億元，%）77

圖表40：中國社會物流總費用及增長情況（單位：億元，%）78

圖表41：中國社會物流總費用占gdp的比率變化（單位：%）78

圖表42：中國物流業增加值及貢獻情況（單位：億元，%）79

圖表43：重點調查企業行業分布情況（單位：%）79

圖表44：重點調查企業登記注冊類型分布情況（單位：%）80

圖表45：調查企業銷售總額增長情況（單位：%）81

圖表46：調查企業貨運量增長情況（單位：%）81

圖表47：重點調查企業物流成本增長情況（單位：%）82

圖表48：重點調查企業物流成本構成情況（單位：%）83

圖表49：重點調查企業物流費用率情況（單位：%）83

圖表50：重點調查企業物流費用率情況（單位：%）84

圖表51：中國、日本、美國企業物流費用率情況（單位：%）84

圖表52：重點調查企業物流外包情況（單位：%）85

圖表53：委托代理貨運量占比情況（單位：%）86

圖表54：物流企業業務量增長情況（單位：%）86

圖表55：物流企業主營業務收入增長情況（單位：%）87

圖表56：物流企業主營業務收入增長情況（按物流企業類型分）（單位：%）88

圖表57：重點物流企業主營業務收入增長情況（按登記注冊類型分）（單位：%）88

圖表58：物流企業主營業務成本增長情況（按物流企業類型分）（單位：%）89

圖表59：物流企業主營業務成本增長情況（按登記注冊類型分）（單位：%）89

圖表60：重點調查物流企業資產規模分布情況（單位：%）90

圖表61：物流企業主營業務利潤增長情況（按物流企業類型分）（單位：%）91

圖表62：物流企業主營業務利潤增長情況（按登記注冊類型分）（單位；%）91

圖表63：物流企業收入利潤率情況（按行業分）（單位：%）92

圖表64：大型倉儲企業經濟指標統計（單位：億元，萬噸，%）93

圖表65：2007年以來大型倉儲企業主營業務收入（單位：億元，%）94

圖表66：2007年以來中國倉儲業增加值走勢圖（單位：億元，%）94

圖表67：2007年以來倉儲業增加值占物流業增加值的比重走勢圖（單位：%）95

圖表68：2007年以來中國倉儲業保管費用走勢圖（單位：萬億元，%）96

圖表69：2019-2025年大型倉儲企業主營業務收入預測（單位：億元，%）98

圖表70：2013-2018年中國網絡購物市場交易規模預測（單位：億元，%）99

圖表71：中國網絡購物用戶規模預測（單位：萬人，%）99

圖表72：2011年以來網購消費力十大城市男性與女性消費者消費金額比例分析圖（單位：%）100

圖表73：2011年以來網購消費力十大城市消費金額年齡來源分布結構分析圖（單位：%）101

圖表74：2013年以來中國b2c網絡購物市場規模（單位：億元，%）101

圖表75：2013年以來中國網絡購物市場交易規模結構（單位：%）102

圖表76：中國網絡購物市場各商品品類市場份額結構分析圖（單位：%）103

圖表77：2013年以來中國城鎮居民人均可支配收入及其增長趨勢圖（單位：元，%）104

圖表78：中國工商企業采用物流業務外包的比例變化趨勢圖（單位：%）105

圖表79：企業外包物流業務量占企業總物流量的比例統計表（單位：%）105

圖表80：美國物---業發展演變歷程及國內現時所處階段106

圖表81：產業轉移與物流需求示意圖107

圖表82：2007年以來我國工業物流總額與同比增長情況（單位：萬億元，%）108

圖表83：2007年以來中國鋼材生產情況（單位：萬噸，%）109

圖表84：2013年以來我國鋼材表觀消費量及同比增速（單位：萬噸，%）109

圖表85：中國鋼鐵企業物流費用率（單位：%）110

圖表86：2013-2018年中國鋼鐵物流規模預測圖（單位：億噸）111

圖表87：中國汽車產銷趨勢圖（單位：萬輛，%）113

圖表88：中國汽車零部件產銷趨勢圖（單位：億元，%）114

圖表89：汽車企業物流成本構成（單位：%）115

圖表90：中國與日本汽車企業物流費用率比較（單位：%）115

圖表91：2019-2025年中國汽車產銷量預測（單位：萬輛）116

圖表92：2019-2025年中國汽車零部件產銷量預測（單位：億元）117

圖表93：汽車物流園區的作用119

圖表94：1999年以來醫藥工業累計收入、利潤增長趨勢圖（單位：億元，%）120

圖表95：1999年以來醫藥工業累計毛利率、利潤率變化圖（單位：%）120

圖表96：2007年以來我國煤炭產量與同比增長情況128

圖表97：2011年以來當月原煤產量與同比增長情況（億噸，%）128

圖表98：2007年以來年全國煤炭銷量及同比增速（單位：萬噸，%）129

圖表99：2013年以來年全國煤炭銷量月度數據及同比增速（單位：萬噸，%）130

圖表100：2009年以來中國煤炭進出口情況（單位：萬噸）130

圖表101：2011年以來全國煤炭庫存走勢（單位：萬噸）131

圖表102：2011年以來全國煤炭庫存可用天數（單位：天）132

圖表103：全國煤炭日均裝車（單位：車，%）132

圖表104：2011年以來煤炭日均裝車（單位：車/日，%）133

圖表105：2011年以來煤炭鐵路運量（單位：萬噸，%）133

圖表106：煤炭行業成本構成（單位：%）135

圖表107：中國卷煙產量及增速（單位：億支，%）137

圖表108：2015-2019年中國煙草制品行業規模及預測（單位：億元）140

圖表109：2019-2025年中國卷煙行業物流總量預測（單位：億支）141

圖表110：近年來煙草物流工程市場規模情況（單位：億元）142

圖表111：近年來煙草物流系統市場規模增長速度（單位：%）142

圖表112：近年來煙草行業原材料物流工程項目市場規模（單位：億元）143

圖表113：近年來煙草行業原材料物流工程市場規模增長速度（單位：%）143

圖表114：近年來煙草流通領域物流工程項目市場規模（單位：億元）144

圖表115：近年來煙草流通領域物流工程項目市場規模增長速度（單位：%）144

圖表116：近年來煙草生產領域物流工程項目市場規模情況（單位：億元）145

圖表117：近年來煙草生產領域物流工程項目市場規模增長速度（單位：%）146

圖表118：近年來中國煙草物流系統集成項目的市場規模（單位：億元，%）147

圖表119：近年來煙草物流信息系統市場規模情況（單位：億元）147

圖表120：近年來中國煙草物流系統市場規模增長速度（單位：%）148