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每個行業都有其自然發展規律，房地產也不例外。

回望萬科實現千億的這一年，彼時，我國商品房銷售額是5.25萬億元，城鎮化率僅為47%。以此為序幕，中國房地產市場開啟了波瀾壯闊、快速發展的時代。尤其是2015-2016年，整個住宅行業規模從11億左右跳到14億-15億，隨后一路高歌猛進。

按照克而瑞研究中心的數據推演，2021年，這個數據預計還能再創新高，預計全年商品房銷售面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。

的另一面是，盡管我國城鎮化率尚未達到峰值（報告預計中國城鎮化率峰值將出現在75%至80%），但規模增長已進入平穩通道（有預測城鎮化率70%為平臺期），成交量已見頂，增量空間正在逐漸消失。

數據可以印證，2021年下半年銷售、融資急劇下滑。2021年7-11月，過去5個月百強房企累計操盤金額同比下滑27.8%；7-11月融資總量環比下降了40%。這是過去5年之中從未發生過的，從歷史數據來看，基本上每一年下半年的銷售數據都高于上半年，與上一年同期相比也更優。

這是一個短期的周期性波動嗎？審視當下環境，“三條紅線”限制房企融資規模，“房貸集中度”設置銀行涉房貸款占比上限，“供地兩集中”要求22個試點城市分批次集中出讓土地，這些均對房企現金流管理提出更為嚴格考驗。疊加調控、城鎮化等諸多考量，如今恐怕沒有人會再輕易得出這個結論。

以上種種，預示著市場的重構無疑正在加速到來。

重構背后的極限運動

重構背后，誰又能走到彼岸呢？這是時下令人深思的問題，繼而要思考的是，他們又將如何走到彼岸？

由于當下融資市場和資本市場更加重視對房企現金流層面的考量，招商證券前不久根據港股47家上市公司現金流穩健型及成長性分類。最終得出的結論是開發領域，首推具備“持續內生性現金流創造能力”的保利地產、金地集團、萬科A等，關注港股龍湖集團、華潤置地等，高杠桿型房企要精選“有質量的杠桿”，資源型公司仍可獲穩健回報，關注華僑城A等。

在銷售端，2021年百強房企全年銷售額同比下降3%，而龍湖集團、華潤置地等企業，仍能在逆勢實現穩健增長。比如，龍湖全年實現2900億銷售金額，同比去年高出7.2%，回款率維持在超90%的行業高位；在融資端，一些房企囿于緊張的財務盤面，難以“借新還舊”，而國企和優質民營房企，持續獲得金融機構青睞。2021年12月10日，龍湖控股集團有限公司發布公告，公司間接附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公開發行2021年度第一期中期，規模為人民幣10億元，期限15年，票面利率僅3.70%。